Les foncières de transformation de bureaux en logements, que nous préconisons depuis 2014, sont des structures d’investissement comportant une période de souscription définie et étalée sur plusieurs mois. C’est pour cette raison que vous constaterez plusieurs versions: 1, 2, 3 et désormais 4. Les biens immobilier sont toujours acquis en « bloc » et, une fois les travaux réalisés et leurs reventes lot par lot, sont générateurs de marges de performance pour nos investisseurs. Les opportunités sont telles que le sujet de la transformation devient plus général : acquisition de biens obsolètes, réhabilitation, et vente de biens offrants un beau potentiel.

Cette 4e foncière bénéficie de l’agrément permettant de loger les parts dans un PEA ou un PEA-PME, d’une durée maitrisée de 5 ans révolus, et de l’expertise de notre partenaire ayant la double qualité d’opérateur immobilier et de société de gestion. L’objectif de performance reste le même : entre +6% et +8% net annuel, capitalisé. Vous noterez dans le tableau ci-dessus que les rentabilités annuelles ne sont pas linéaires. En effet, la foncière 1 a commencé en octobre 2014 et affiche un cumul de +22,82 %, tandis que la foncière 2, commencée en septembre 2016, délivre en cumul la même rentabilité. Les performances ne sont qu’une photo à un instant T et, si la foncière est en phase d’achat ou de réhabilitation, il se peut qu’un exercice soit « neutre » et qu’un autre soit « double ».

Aux titres de premiers exemples réels inclus dans la foncière 4:

> 6 959 m² de bureau réhabilités en logement Bd Macdonald, Paris.

> acquisition d’un parc de 4 magasins de l’un des leaders nationaux de la distribution alimentaire en centre-ville. Cet ensemble allie rendement et création de valeur. Situé au centre névralgique de 4 grandes villes limitrophes de Paris, chacun de ces supermarchés a été acquis avec un bail long terme (donc loyers) et une décote par rapport à sa valeur intrinsèque. Chaque magasin bénéficie d’une constructibilité résiduelle significative et il est envisagé pour l’ensemble du parc la réalisation d’opérations de surélévation permettant de créer des surfaces supplémentaires. Ces transformations permettront de générer à terme une plus-value complémentaire pour la foncière.

N’oubliez pas :  La loi de Finance pour 2018 maintient tous les intérêts des  PEA ou PEA PME, qui disposent d’atouts non négligeables:

+ Exonérés d’impôt sur le revenu (plus-value) passé 5 ans de détention

+ Exclus du principe du Prélèvement Forfaire Unique (Flat Tax) . Seul impact de la loi de Finance : augmentation de la CSG de +1,7% (imparable..)

+ Exclus de l’IFI (nouvel ISF dès 2018) 

Contactez-nous pour plus de détails et étudier un projet.