Il s’agit de foncières de types « marchand de biens » (achats/reventes) éligibles au PEA ou PEA-PME, avec un angle précis: acquisition de murs de bureau à Paris (marché en décroissance), revente après transformation en biens à usage d’habitation (marché en forte demande).

Une première version a été réalisée en 2014, et suite au succès d’une première levée de capitaux de 8 millions d’Euros, une deuxième version (clône) a été lancée en 2015/2016 pour 15 millions d'Euros, puis une troisième en 2017 portée à 19 millions d'Euros. 

La version 4 (actuellement ouverte à la souscription) bénéficie également d’un agrément PEA ou PEA PME (exonération d’impôt sur la plus value). La version 4 ouvre désormais à de nouveaux sujets plus large : en sus des bureaux transformés en habitations, le sujet est désormais global : transformer des biens obsolètes en biens à potentiels.

La rentabilité dont bénéficient les investisseurs est issue de la marge entre l’achat en bloc + travaux et la revente à la découpe.

L’objectif de rentabilité  est de 6 à 8% /an (voir les performances réelles dans la rubrique « performances ») et la foncière dispose d'une durée de vie de 6 ans.

Exemples réels de biens acquis:

64 boulevard de Belleville dans le 20ème arrondissement de Paris.

Acquis le 20 décembre 2013 à un prix de 3 800€ /m². L’immeuble est situé à deux pas des stations « Ménilmontant » et « Couronnes » sur la ligne 2 du métro, dans un quartier à dominante résidentielle et commerçante. Il se déploie sur six étages avec 4 338 m² de surface utile et 47 parkings.
Actuellement loué au centre des impôts, l’opération de transformation sera réalisée après le départ du locataire.

60-64 rue Jules Guesde à Levallois Perret.

Il s’agit ici d’un ensemble immobilier de logements situé dans le quartier de la mairie de Levallois Perret, à deux pas des commerces de proximité et à 500 mètres du centre commercial So Ouest. Cet ensemble de deux bâtiments a été acquis le 10 octobre 2014 pour un montant de 5 100€/m² et est à ce jour, quasiment intégralement loué. D’une surface totale de 2 717 m², haut de 6 étages et 2 sous-sols (dont 58 places de parking), il a été construit en 1995. Pour mémoire, les travaux de rénovation se sont achevés en novembre 2015, l’usufruit a été cédé à la SNI le 11 décembre 2015. Cette opération est en pleine commercialisation de la nue-propriété des lots.
Ce bien est vendu en démembrement de propriété (possibilité d’achat unitaire – contactez-nous)

34 avenue Reille dans le 14ème arrondissement de Paris.

Acquisition des étages 5 à 10 d’un immeuble en cours de transformation en logements situé dans le cœur du XIVème arrondissement. Cet ancien immeuble de bureaux de 1 899 m² sur 10 étages est accessible par le RER B station « Cité Universitaire » ou par la ligne T3A du tramway, arrêt « Montsouris ». Ce programme porte sur la commercialisation de plateaux de logement bruts. L’aménagement de l’intérieur est à la charge des acquéreurs via des travaux éligibles au statut de déficit foncier.
(Possibilité d’achat unitaire – contactez-nous)
Nous rappelons que vous achetez ici des parts de foncière et que toute la plus-value sera, au terme des 6 ans de portage,  exonérée si les parts sont au sein de vos PEA ou PEA-PME.

Rue Lacepède, Paris Vème: 7100 m²

Bien exceptionnel du 18ième siècle composé de deux hôtels particuliers et d'un bâtiment industriel. Situé dans un quartier historique de Paris, à fort attrait touristique, à proximité immédiate des Arènes de Lutèce, du Jardin des Plantes ou encore du Panthéon; le projet est de transformer cet ensemble immobilier en hôtel de 169 chambres et suites avec un restaurant, un bar, des salles de réunion et un spa avec piscine. Entre les deux bâtiments, une verrière majestueuse accueillera le bar lounge et le restaurant.Le projet, dans un objectif de valorisation du site, prévoit la végétalisation des cours intérieures, des toitures et des terrasses.

Boulevard Voltaire, Paris XI ième: 4 810 m²

Situé à l'Est de Paris, dans le 11ième arrondissement de la capitale, l'ensemble immobilier est implanté dans un environnement mixte résidentiel, tertiaire et commercial à proximité de la place de la Nation. L'ensemble de situe au fond d'une impasse appelé Cité Voltaire qui débute sur le boulevard Voltaire.

Rue du Président Wilson, Levallois-Perret: 4 710 m²

Située en bordure du 17ième arrondissement de Paris et de Neuilly sur Seine, Levallois-Perret est une des communes les plus prisées d'Ile de France. Située en plein centre-ville, la résidence "Levallois Parc" offre de nombreux services de proximité accessibles à pied: les commerces et les restaurants, ainsi que de nombreux parcs et des infrastructures culturelles et sportives comme le parc de la Planchette, face à la résidence ou encore le centre aquatique.

Boulevard Gallieni, Bagnolet  (promotion)

Situé à Bagnolet, à proximité du boulevard périphérique, étude de transformation du terrain en un immeuble de bureaux.

Premiers projets de la foncière 4:
> 7 000 m² réhabilités Boulevard McDonald à Paris. Nous contacter pour plus de détails.

> Actifs en région parisienne mélant Loyers et Plus-Value potentielle: 

  • Acquisition d’un parc de 4 magasins de l’un des leaders nationaux de la distribution (alimentaire) en centre-ville
  • Loyers récurrents : Situé au centre névralgique de 4 grandes villes limitrophes de Paris, chacun de ces supermarchés a été acquis avec un bail long terme et une décote par rapport à sa valeur intrinsèque. En cas d’évolution défavorable du marché immobilier, la décote et les loyers stables, qui représentent des cash-flows récurrents, protègent les investisseurs
  • La transformation immobilière toujours en thème principale : créatrice de plus-value. Chaque magasin bénéficie d’une constructibilité résiduelle significative. Conformément à son expertise de transformation immobilière, il est envisagé pour l’ensemble du parc, la réalisation d’opérations de surélévation permettant de créer des surfaces supplémentaires. Ces transformations permettront de générer à terme une plus-value pour la foncière.


Les points clés de l’offre :

  • L’opportunité d’investir dans l’immobilier parisien via la transformation de bureaux en hébergements et plus largement de transformation de biens obsolètes en biens à potentiels. Le marché des bureaux à Paris et première couronne  offre de belles opportunités à l’achat aidées par la Mairie de Paris si transformation en habitation. D'autres thématiques complètent désormais les foncières, plus globaux: transformer des biens obsolètes en biens à potentiels.
  • Une fois réhabilité, l’immeuble est vendu à la découpe sur le marché de l’habitation en forte demande, la marge de « marchand de biens » faisant la rentabilité de la foncière.
  • Objectif de rentabilité de 6% à 8% net par an.
  • Une solution d’investissement éligible au PEA, PEA/PME.
  • Les parts se revalorisent dans le temps, sans gestion pour vous.
  • Une dissolution automatique de la foncière au bout de 6 ans
    (sauf prorogation en Assemblée Générale Extraordinaire, maximum deux fois un an supplémentaire)
  • Le savoir-faire d’un expert immobilier ayant déjà réalisé des opérations de transformation de bureaux depuis 10 ans à Paris, et étant présent sur toute la durée des opérations: sourcing des biens, acquisition, transformation/réhabilitation, revente à la découpe.
  • Une opinion fiscale du Cabinet Taylor Wessing
  • Un visa de l’Autorité des Marchés Financiers

Comment souscrire à la foncière de transformation de bureaux en logements?

  • Dans son patrimoine personnel
  • Via un PEA ou PEA-PME ouvert ou non via l’AMIF (la foncière est éligible à tous les PEA ou PEA PME de tous établissements)
  • Via son compte professionnel ou sa SEL/SELARL/SARL

NB: si vous êtes assujetti à l’Impôt sur les Sociétés: en cas de souscription supérieure à 100K€, l’investissement se fera sous un FPCI (fonds professionnel) avec exonération d’impôt sur la plus-value également.