Le fonds Hôtelier permet de bénéficier de plusieurs avantages : secteur d’investissement singulier, fiscalité réduite, et durée maitrisée.

Ici, l’angle d’investissement est à la fois « immobilier » et « d’exploitation » : acquisition du fonds de commerce ET des murs. Ce fonds ne nécessite pas de positionner les parts dans un PEA ou un PEA PME pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu.

Le fonds Hôtelier est un FCPR: pas d’impôt sur le revenu (hors CSG CRDS) / pas d’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Comment notre partenaire trouve-t-il les hôtels qui intègrent le fonds ?

L’acquisition type d’un hôtel dans ce fonds se déroule de la manière suivante : deux tiers sont portés par les investisseurs, et un tiers par l’hôtelier qui exploitera l’hôtel. Cette proportion est très importante pour mesurer l’implication de l’hôtelier dans la réussite de l’exploitation de l’investissement. C’est le futur exploitant qui, hors marché de l’achat/revente traditionnel, et par le « bouche à oreille » du monde de l’hôtellerie, soumet les projets à notre partenaire. Les exploitants hôteliers sont tous propriétaires de plusieurs établissements. Le fait de s’affranchir des services d’un « brocker » en hôtel est bien entendu une source d’économie lors de l’achat, donc de rentabilité supérieure (80% des acquisitions du fonds sont réalisés sur ce principe). La reprise du fonds de commerce hôtelier s’accompagne d’une mise sous enseigne éventuelle, d’une montée en gamme et d’une application des techniques modernes du secteur (management de la nuitée par les prix, tripadvisor, réseaux sociaux, etc).

L’alignement des intérêts entre l’hôtelier et le fonds de placement est un point que nous soulignons vivement. Investir avec l’hôtelier permet, à l’entrée, de ne pas avoir d’envolée sur le prix d’achat.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur que le fonds détienne les murs et le fonds de commerce ?

Le fonds hôtelier détient les murs, comme décrit plus haut. Il y a donc ici un potentiel de création de valeur immobilière. A cela s’ajoute le rachat du fonds de commerce existant : un potentiel de création de valeur supplémentaire. La rationalisation des coûts de l’hôtel permet aussi d’augmenter de l’ordre de 10% le rendement de l’hôtel.

Quels types d’hôtels sont acquis ?

Il s’agit d’hôtels accueillant bien entendu des touristes, mais ayant une forte propension à loger des chefs d’entreprises, des professionnels en missions, etc. Il s’agit d’hôtels peu sensibles aux événements conjoncturels et à l’hébergement de courte durée de type AirBnb. Ce sont des hôtels destinés à une clientèle business qui doit se déplacer en opposition à une clientèle touristique qui a le choix de sa destination. Notre partenaire est le leader français de ce type de fonds, et détient à ce jour 150 hôtels en Europe : témoin d’une diversification géographique évidente. A titre d’exemple, notre partenaire via ses Fonds Hôtelier est le plus gros franchisé Accor.

Quelle est le process de sortie du fonds ?

La durée du fonds est de 6,5 ans, prolongeable deux fois un an. Au terme, le fonds procède à la vente des actifs (via les hôteliers co-investisseurs le plus souvent, ou sur le marché). Chaque acquisition faite avec l’hôtelier exploitant comporte une « clause de rendez-vous ». Dit autrement: le fonds et l’hôtelier exploitant signent dès l’acquisition un protocole visant à donner la priorité à l’hôtelier lors de la revente, selon un mode de valorisation déterminé (réalisé alors par un cabinet de valorisation externe). Deux cas de figure : l’hôtelier est dans un « bon timing » le concernant et valide à terme son intérêt : process de cession prévu / l’hôtelier abandonne son option préférentielle et le fonds vendra l’hôtel librement sur le marché.

Quels sont les objectifs du fonds Hôtelier ? quelles sont ses caractéristiques de souscription ? L’objectif est de délivrer, net de frais et net de fiscalité, un rendement de 5% à 7% annuel. Cette rentabilité venant du critère d’exigence du fonds lors du choix des hôtels : avoir une rentabilité brute de 8% à 10%, qui après frais de gestion du fonds délivreront entre 5% et 7%.

La souscription débute à 5 000 €.

Nb : Ce fonds est éligible également aux personnes morales (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour la gestion de trésorerie. Le Fonds bénéficie du régime mère-fille dans la mesure où tous  les investissements du fonds sont détenus plus de 2 ans et que le Fonds détiendra plus de 5% des actifs : dans ce cadre et par transparence fiscale, les investisseurs  soumis à l’Impôt sur les Sociétés ne paieront pas d’impôts sur les plus-values de manière classique, mais uniquement une imposition de 33% sur 4 % de la plus-value (régime mère-fille) soit 1.77 %.

Alternative: les fonds Club Deal Hôtelier.

Nous disposons, une à deux fois par an, de Fonds Hôtelier dédié à un actif. L'objectif de performance est souvent supérieur de l'ordre de 2 points. 

2022: Le Fonds de transformation d'hôtel en lieux de vie:

Notre partenaire réalisant les Fonds Hôtelier étant le numéro 1 européen sur le sujet du capital investissement hôtelier, ils se voient proposés chaque semaine la reprise de murs d’hôtels. Certains établissements entrent dans leurs cibles et donc sont intégrés dans les fonds Hôtelier que nous vous présentons régulièrement, d’autres ne le sont pas pour diverses raisons (ratios de rentabilité, prix demandés, etc), et d’autres encore sont exclu pour des raisons de surface d’établissement.

Les établissements en centre-ville, de « trop petites surfaces » et « obsolètes », avec des ratios de rentabilité hôteliers « trop bas » pour être intégré dans les fonds classiques de « gestion d’hôtellerie » , sont ici la cible.  Ces actifs n’atteignent pas le seuil de rentabilité attendu et leur propriétaire manque souvent de trésorerie pour lancer les travaux nécessaires (ou de place pour créer les espaces désormais attendu dans l’hôtellerie : bars, salle de co-working, etc) et privilégient donc la vente. Ce sont ces derniers qui seront ici acquis, puis transformés via une société de travaux, en appartement et lieux de vie.

Notons que ces établissements étaient souvent historiquement des immeubles d’habitation, ce qui rend la phase travaux d’autant plus aisé. Enfin, l’exploitation hôtelière qui y résidait donne des atouts à la transformation en habitation : existence de plans d’évacuation, d’accès PMR, d’ascenseurs, etc.

Pour être éligible au Fonds, ces « vieux hôtels obsolètes » ne doivent pas être situés n’importe où. Les gérant se concentrent sur les zones où la crise du logement est la plus prégnante.

Le fonds, le FONDS DE TRANSFORMATION D’HOTELS EN LIEUX DE VIE,  étant un FCPR (minimum de 100 000 €), il permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (hors CSG CRDS) et d’une exonération IFI.

Fonds agrée pour 25 M€

Objectif de rentabilité de +6% à +8%.

Quatre premiers actifs vont intégrer le Fonds : Paris 16ème, Paris 15ème, Lyon centre, Vieux Nice

Une fois la phase de travaux et de revente réalisé (2,5 ans) , le fonds réinvestira dans d’autres actifs pour une seconde rotation (achat, travaux, revente) permettant de rendre le fonds « liquide » à N+6.

Vous pouvez souscrire le Fonds Hôtelier

• Dans votre patrimoine personnel
• Via une société (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour optimiser la gestion de votre trésorerie et la fiscalité de l’impôt sur les sociétés