Commençons par un rappel sur la définition du démembrement de propriété. La pleine-propriété se décompose en deux points : l’usufruit et la nue-propriété.
L'usufruit donne le droit de jouissance du bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits (les loyers).
La nue-propriété permet de disposer du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Dans la vie « courante » le démembrement de propriété est souvent la conséquence d'une succession ou d'une donation. Dans ce cas de figure, l’usufruit sera « à vie » (l’on dit viager) et le nu-propriétaire ne deviendra alors pleinement propriétaire et ne pourra disposer de tous les droits liés à son titre de propriété qu’au décès de l’usufruitier.
Un bien immobilier peut également être démembré conventionnellement : lors de la vente d'un immeuble ancien, ou lors de l'acquisition d'un immeuble neuf. L’on parle alors de convention de démembrement.
Un investisseur acquiert la nue-propriété. Il bénéficie d’une décote et un autre acquiert l'usufruit temporairement. Ce démembrement de propriété est fixé contractuellement entre les deux parties pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ou 20 ans etc. L’on parle alors de démembrement temporaire.
A l'échéance (qui remplace le « décès » de l’usufruitier ici), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien acquis en nue-propriété quelques années auparavant. Il peut alors décider de le vendre, de le louer, etc.
Quels avantages à investir en nue-propriété ?
- Acquérir un bien en nue-propriété revient à percevoir sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition, la totalité des loyers nets de fiscalité qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.
- Pas d’impôt sur le revenu durant l’investissement (car pas de loyers)
- Pas de taxation IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la partie nu-propriétaire (sous condition du statut de l’usufruitier)
- Pas de vacances de locataire via le bail commercial
- Pas de gestion.
Nous privilégions :
- Les durées de démembrement courtes et inférieures à 15 ans.
- Les usufruitiers institutionnels. Beaucoup de projet se font avec des bailleurs sociaux et la gestion des loyers nous apparait souvent mal suivie. L’usufruitier institutionnel « achète » de la rentabilité (ce qui est normal et que nous comprenons) et suivra mieux la perception des loyers et la vie de l’immeuble. Bien sûr, nos investisseurs nu-propriétaire ne touchent pas les loyers durant la convention de démembrement, mais il est important qu’à terme, ils récupèrent un bien avec un « montant de loyer » dans le marché.
- Les immeubles « mixant » des investisseurs classiques et pleins propriétaires, des investisseurs en démembrements, des accessions à la propriété, etc.
N’hésitez pas à nous contacter pour affiner ces sujets.
Le saviez vous?
Nos projets de nue-propriété optimisés au déficit foncier permettent un double effet de levier: un prix d’achat du foncier décoté, et les travaux de rénovation et intérêts d’emprunt déductibles des bénéfices fonciers.